Właściwie każda budowa stanowi skomplikowane przedsięwzięcie, którego poziom trudności – także pod względem prawnym – wzrasta proporcjonalnie do rozmiarów inwestycji. Co prawda w ostatnich latach coraz częściej dąży się do tego, aby prawo budowlane było prostsze i przewidywało mniej formalności, to jednak nadal bardzo daleko mu do takiego poziomu, w którym każdy obywatel byłby w stanie je samodzielnie stosować bez przysparzania sobie dodatkowych problemów. Dobrym przykładem mogą być tu regulacje prawne odnoszące się do zakończenia budowy. Kiedy – z punktu widzenia prawa budowlanego – możemy uznać, że budowa dobiegła końca?
LICZY SIĘ RODZAJ INWESTYCJI
Ustalenie, kiedy budowa jest zakończona, możliwe jest tylko w odniesieniu do realiów konkretnej sprawy – zwłaszcza do rodzaju inwestycji. Czym innym jest zakończenie budowy domu jednorodzinnego, a czymś innym bloku mieszkalnego czy obiektu użyteczności publicznej. Zawsze jednak ustalenie momentu zakończenia budowy możliwe jest dopiero wtedy, gdy wszystkie prace budowlane zostaną sfinalizowane i obiekt – pod względem technicznym – jest gotowy do użytkowania. Zanim to nastąpi, rozpoczęcie załatwianie formalności związanych z zakończeniem budowy właściwie nie ma większego sensu. Chyba że inwestor chce uzyskać jedynie częściowy odbiór wykonanych prac. Zawsze jednak w grę wchodzi tu uzyskanie pozwolenia na użytkowanie albo złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Kluczowe przepisy w tym zakresie zawiera Rozdział 5b ustawy Prawo budowlane, którego przepisy pozwalają na ustalenie momentu zakończenia budowy.
NAJWAŻNIEJSZE FORMALNOŚCI
Z prawnego punktu widzenia, to kiedy budowa jest zakończona, jest ściśle uzależnione od rodzaju budowanego obiektu. Zawiadomienie o zakończeniu budowy składa się, gdy wybudowano: obiekt budowlany na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz obiekt budowlany na podstawie zgłoszenia. Przy czym drugi z tych przypadków odnosi się do wolno stojących obiektów mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany oraz do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, telekomunikacyjnej, gazowej o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa oraz elektroenergetycznej obejmującej napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV.
Natomiast zawiadomienie organu o zakończeniu budowy jest niewystarczające zawsze wtedy, gdy zakończenie budowy związane jest z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Jest ono konieczne przede wszystkim w przypadku budynków użyteczności publicznej jak np. obiekty sportowe; budynki służby zdrowia i opieki społecznej; obiekty kultu religijnego; budynki administracji publicznej czy budynki handlu, gastronomii i usług. Warto pamiętać, że inwestor ma prawo wnioskować o wydanie pozwolenia na użytkowanie również wtedy, gdy w danej sprawie wystarczające jest zgłoszenie zakończenia budowy. Warto wspomnieć tutaj o odpowiedzi na pytanie: Kiedy należy zgłosić zakończenie budowy? Niedopuszczalna jest odwrotna do wspomnianej sytuacja – zgłoszenie zakończenia prac budowlanych, gdy przepisy prawa obligują do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Osobną kwestią pozostaje zawiadomienie Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej. Zakończenie budowy bez udziału tych podmiotów bardzo często jest niemożliwe – zwłaszcza wówczas, gdy inwestor zrealizował obiekt użyteczności publicznej.
ZAWIADOMIENIE PIS I PSP O ZAKOŃCZENIU BUDOWY
Zgodnie z prawem budowlanym, zawiadomienie PIS i PSP o zakończeniu budowy jest konieczne zawsze wtedy, gdy budowa obiektu wymagała wcześniejszych uzgodnień pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych lub ochrony przeciwpożarowej – właśnie z Państwową Inspekcją Sanitarną lub Państwową Strażą Pożarną. W takich okolicznościach, zanim inwestor zawiadomi nadzór budowlany o zakończeniu budowy, musi to uczynić w stosunku do PIS lub PSP. Bez tego zawiadomienie organu o zakończeniu budowy będzie niekompletne, a tym samym nie dojdzie do skutku.
Inspekcja sanitarna lub straż pożarna – po wpłynięciu do nich zawiadomienia – sprawdzają, czy obiekt budowlany został wykonany zgodnie z projektem, który był podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Co istotne z praktycznego punktu widzenia, Państwowa Inspekcja Sanitarna oraz Państwowa Straż Pożarna mają czternaście dni na takie sprawdzenie. Jeżeli w tym terminie nie zajmą stanowiska, uznaje się, że nie wnoszą żadnych uwag czy sprzeciwu co do prawidłowości wykonania budowy. Wówczas do zawiadomienia o zakończeniu budowy dołącza się oświadczenie o tym, że organy te nie wypowiedziały się w sprawie. Analogicznie należy postąpić przy uzyskiwaniu pozwolenia na użytkowanie.
JAK ZŁOŻYĆ WNIOSEK O ZAKOŃCZENIE BUDOWY? PRAKTYCZNE RADY
Zarówno zawiadomienie o zakończenie budowy, jak i o wydanie pozwolenia na użytkowanie, może zostać złożony na dzienniku podawczym właściwego urzędu przez inwestora lub jego pełnomocnika; przesłany pocztą lub w formie elektronicznej. Wybór należy do inwestora bądź – o ile oczywiście został ustanowiony w sprawie – do jego pełnomocnika. Najszybszym i jednocześnie najprostszym rozwiązaniem z pewnością pozostaje elektroniczny wniosek o zakończeniu budowy. Aczkolwiek do skorzystania z tej formy konieczne jest posiadanie specjalnego profilu oraz odpowiedniego podpisu.
Elektroniczny wniosek o zakończenie budowy nigdy nie polega na przesłaniu wymaganej prawem dokumentacji w formie skanu na skrzynkę mailową urzędu. Gdyby do tego doszło, sprawie w ogóle nie zostanie nadany bieg, a tym samym nie dojdzie do sformalizowania zakończenia budowy. Zawsze należy zadbać o prawidłowe sporządzenie stosownej dokumentacji. Znacznie przyspiesza to rozpoznanie sprawy, gdyż dzięki temu organ nie musi wzywać inwestora do uzupełnienia braków.
KONSEKWENCJE NIELEGALNEGO UŻYTKOWANIA OBIEKTU
Niezgłoszenie zakończenia budowy lub nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie oznacza, że inwestor nie ma prawa normalnie eksploatować swojego obiektu. Jeżeli przystąpi do jego użytkowania, musi liczyć się z sankcjami przewidzianymi przez prawo budowlane. Najczęściej jest to grzywna, którą wylicza się, mnożąc dziesięciokrotnie podwyższoną stawkę opłaty, współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik wielkości obiektu budowlanego. Każda z tych kategorii została zdefiniowana w załączniku do ustawy Prawo budowlane, co pozwala w stosunkowo prosty sposób oszacować możliwą w danym przypadku wysokość tych kar. Nierzadko opiewają one na dziesiątki, a nawet na setki tysięcy złotych.
Na załatwienie formalności związanych z finalizacją budowy należy zarezerwować odpowiedni czas. W przypadku zgłoszenia zakończenia budowy organ ma 14 dni na wyrażenie swojego sprzeciwu. Dopiero gdy tego nie uczyni, uznaje się, że doszło do milczącego załatwienia sprawy zgodnie z wnioskiem inwestora. Tym samym może on legalnie przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego. Tym samym okres ten jest minimalnym czasem, jaki należy odczekać od dokonania zgłoszenia do rozpoczęcia użytkowania obiektu. W przypadku zaś sytuacji, gdy potrzebna jest zgoda na użytkowanie, inwestor powinien oczekiwać aż do uprawomocnienia się ostatecznej decyzji.