KIEDY MOŻNA UZYSKAĆ ZGODĘ NA ODSTĘPSTWO OD PRZEPISÓW BUDOWLANYCH?

Przepisy budowlane stanowią rozbudowany system różnego rodzaju regulacji, wśród których na czoło wysuwa się ustawa Prawo budowlane. Jednak w rzeczywistości jest to podstawowy akt, normujący najważniejsze zagadnienia prawa budowlanego. W praktyce niezwykle istotne znaczenie – zarówno dla inwestora, jak i projektanta, wykonawcy i organów budowlanych – mają przepisy techniczno-budowlane. To z nich określa się warunki, jakie muszą spełniać poszczególne inwestycje. Jeżeli nie zostaną one zrealizowane – zarówno na etapie załatwiania formalności budowlanych przed rozpoczęciem prac, jak i w ich trakcie – legalne użytkowanie budynku po prostu nie będzie możliwe. Na szczęście normy te nie mają charakteru absolutnego i możliwe jest uzyskanie od nich odstępstwa. Co trzeba zrobić, aby uzyskać tego rodzaju zgodę?

ODSTĘPSTWO TYLKO W WYJĄTKOWYCH OKOLICZNOŚCIACH

Ustawa Prawo budowlane w swoim art. 9 jednoznacznie stanowi, że odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych dopuszczalne jest w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Jednocześnie odstępstwo to nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami. Jednak w istocie są to kwestie szczegółowe, mające znaczenie dla analizy, kiedy odstępstwo nie jest dopuszczalne – co z kolei stanowi nieco inne zagadnienie. Kluczowe dla ustalenia, kiedy można uzyskać zgodę na odstępstwo, jest zrozumienie, czym są „szczególnie uzasadnione przypadki”, o których mowa powyżej.

Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku. Ustawodawca nie zamieścił nawet przykładowego katalogu tego rodzaju przypadków. To zaś oznacza, że odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych może znaleźć zastosowanie przede wszystkim wówczas, gdy inwestorowi uda się odpowiednio uzasadnić swój wniosek, wykazując w nim, że zamierzone przez niego odstępstwo jest konieczne i w pełni bezpieczne, a jednocześnie realizacja jego inwestycji w zgodzie z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi nie jest możliwa.

KTO UDZIELA ZGODY NA ODSTĘPSTWO OD PRZEPISÓW TECHNICZNO-BUDOWLANYCH?

Stosownie do przepisu art. 9 ust. 2 Prawa budowlanego zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych jest udzielana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, którym może być przykładowo właściwy starosta powiatu. Jednak organ ten nigdy nie może działać z własnej inicjatywy. Prawo budowlane jasno stanowi, że zgoda na odstępstwo może zostać wydana jedynie po wcześniejszym uzyskaniu upoważnienia od tego ministra, który ustanowił dane przepisy techniczno-budowlane. Oczywiście minister może wydać omawiane tu upoważnienie tylko wtedy, gdy zostaną spełnione przesłanki odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.

Jednocześnie należy pamiętać, że minister nie rozstrzyga samej sprawy, a jedynie upoważnia organ do jej załatwienia. Tym samym mogą się zdarzyć sytuacje, w których co prawda minister udzieli upoważnienia, ale organ odmówi wydania zgody na odstępstwo. Nowe prawo budowlane niczego nie zmieniło w tym zakresie.

PROCEDURA UZYSKIWANIA ZGODY NA ODSTĘPSTWO

Uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych powinno nastąpić przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. To więc, czy w danej sprawie przesłanki odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych są spełnione, należy przeanalizować, zanim rozpocznie się procedurę uzyskiwania zgody na odstępstwo. Wobec tego, jak uzyskać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?

Przepisy budowlane stanowią, że wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych należy złożyć do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej. W zdecydowanej większości przypadków będzie to starosta powiatu lub prezydent miasta na prawach powiatu. Na tym etapie wniosek jest wstępnie oceniany pod kątem tego, czy uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych jest potrzebne i dopuszczalne w danym przypadku. Jeżeli tak, organ w sprawie pojawia się minister, który wydał przepisy. Jednak to organ zwraca się do niego z wnioskiem o udzielnie upoważnienia do wydania zgody na odstępstwo. W przypadku, gdy taka zgoda zostanie udzielona, sprawa wraca do organu, który dopiero wtedy podejmuje decyzje o udzieleniu lub o odmowie udzielenia zgody na odstępstwo. Trzeba pamiętać, że udzielenie takiej zgody nie jest tym samym, co decyzja o pozwoleniu na budowę.

JAK PRZYGOTOWAĆ WNIOSEK O UDZIELENIE ZGODY NA ODSTĘPSTWO OD PRZEPISÓW TECHNICZNO-BUDOWLANYCH?

Każdy zastanawiający się, jak uzyskać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, musi pamiętać, że wniosek w tej sprawie jest naprawdę bardzo rozbudowany. Dlatego nieraz najlepszym rozwiązaniem jest zwrócenie się o pomoc do ekspertów, dla których ocena, kiedy można uzyskać zgodę na odstępstwo oraz prawidłowe sporządzenie wniosku nie stanowią problemu. W dokumencie tym należy przede wszystkim zawrzeć charakterystykę obiektu. Niekiedy konieczne może się okazać przedłożenie także projektu zagospodarowania działki lub terenu. Zawsze należy szczegółowo uzasadnić konieczność uzyskania odstępstwa. Niejednokrotnie od tego elementu zależy to, czy zostanie wydane upoważnienie do wydania stosownej decyzji, a w konsekwencji czy inwestorowi uda się uzyskać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

W omawianym tu wniosku zawsze trzeba zawrzeć propozycję rozwiązań zamiennych, dzięki którym zarówno organ administracji architektoniczno-budowlanej, jak i właściwy minister mogą zyskać pełny ogląd w sprawie. W przypadku, gdy inwestycja dotyczy obiektu zabytkowego, istnieje konieczność uzyskania pozytywnej opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z dodatkowymi obowiązkami trzeba się liczyć także wówczas, gdy chodzi o odstępstwo od przepisów z zakresu bezpieczeństwa pożarowego. Tu konieczna jest także opinia rzeczoznawcy pożarowego oraz zgoda komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej na zastosowanie proponowanych rozwiązań zamiennych. W przypadku planowanego odstępstwa od przepisów higienicznych i zdrowotnych trzeba przedłożyć pozytywną opinię państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego.

KOSZTY I TERMIN ZAŁATWIENIA SPRAWY

Procedura uzyskiwania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych jest wolna od opłat – co z pewnością stanowi dużą korzyść dla inwestora. Niestety, ustawodawca nie przewidział terminu na załatwienie tego rodzaju spraw. Stąd trzeba się liczyć z długim okresem oczekiwania na rozstrzygnięcie. Tym bardziej że jest to rozbudowana i skomplikowana procedura. Być może nowe prawo budowlane wprowadzi jakieś zmiany w tym zakresie, jednak jak na razie inwestor musi uzbroić się w cierpliwość i solidną dawkę wiedzy o przepisach budowlanych, niezbędnej do prawidłowego sporządzenia wniosku i ochrony swoich praw w razie jego negatywnego rozpatrzenia. W końcu zawsze, gdy zgoda na odstępstwo nie zostanie udzielona, można się odwołać.

Leave a Comment

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Przewiń do góry