Prowadzenie właściwej polityki w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego jest jednym z najważniejszych zadań organów władzy publicznej, w tym zwłaszcza gmin. Jednak trzeba pamiętać, że każdy akt planistyczny w istotny sposób ingeruje w prawo własności nieruchomości nim objętych. Natomiast prawo to jest jednym z najsilniej chronionych przez prawodawcę. Dlatego kształtowanie ładu przestrzennego wymaga odpowiedniego balansowania pomiędzy interesem publicznym a prywatnym. Jeżeli proporcje te zostaną zachwiane, może okazać się, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest wadliwy. Powinni o tym pamiętać właściciele nieruchomości, którzy czują się pokrzywdzeni przez akty planowania przestrzennego.
NA CZYM POLEGA PLANOWANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO?
Ład przestrzenny jest niezwykle cenną wartością, ułatwiającą codzienne życie mieszkańców wsi, miasteczek czy metropolii. Niestety, w Polsce mamy od wielu lat bardzo poważne problemy z prawidłowym zagospodarowaniem przestrzeni. Jednym z nich jest niekontrolowane „rozlewanie się” osiedli, które prowadzi do braku zwartej zabudowy. To z kolei przekłada się m.in. na trudności w zapewnieniu właściwej infrastruktury drogowej, wodnej i kanalizacyjnej mieszkańcom domów i bloków znacznie oddalonych od siebie. Prawidłowo zagospodarowany ład przestrzenny zdecydowanie ułatwia realizację takich zadań.
Planowanie zagospodarowania przestrzennego – zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem – powinno być prowadzone na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, obejmujących swoim zasięgiem obszar całych gmin. W aktach tych – uchwalanych przez radę gminy – jednoznacznie określa się co, gdzie i na jakich zasadach można budować. Dzięki temu właściciele poszczególnych działek mogą mieć pewność co do ich możliwego przeznaczenia, a więc – przykładowo – realizacji na ich obszarze inwestycji mieszkaniowych, służących prowadzeniu działalności gospodarczej bądź łączących w sobie te funkcje. Nierzadko miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są na tyle dokładne, że określają nawet dopuszczalne kolory elewacji budynków czy układ dachu. To pozwala zapewnić naprawdę jednolity ład przestrzenny.
Niestety w praktyce planowanie i zagospodarowanie przestrzenne jest realizowane przede wszystkim na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, wydawanych przez gminy. Wynika to z faktu, że tylko niewielka część powierzchni Polski pokryta jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Zasady planowania przestrzennego w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy są właściwie takie same, jak przy opracowywaniu planów miejscowych. Jednak w tych przypadkach kluczową sprawą jest zachowanie funkcji dotychczasowej zabudowy, tak aby w sąsiedztwie nie powstały budynki o różnorodnym przeznaczeniu.
NAJWAŻNIEJSZE ZASADY PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO
Same zaś zasady planowania przestrzennego zostały określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zagospodarowanie przestrzenne – wymagania prawne dotyczące tego procesu są naprawdę bardzo wygórowane – zakładana podejmowanie przez odpowiednie organy państwa racjonalnych działań na rzecz zagwarantowania ładu przestrzennego. Im lepiej te zadania są realizowane, tym większy komfort życia każdego nas.
Najważniejsze zasady planowania przestrzennego, to: zasada kształtowania przestrzeni w harmonijną całość; tworzenia form ochrony walorów krajobrazowych; dostosowywania się do potrzeb interesu publicznego i bezpieczeństwa państwa; ochrony zdrowia, bezpieczeństwa osób i mienia oraz potrzeb niepełnosprawnych; ochrony dziedzictwa narodowego i dóbr kultury; maksymalnego wykorzystania przestrzeni. Właściwie wszystkie opracowania planistyczne powinny wcielać te zasady w życie.
Planowanie zagospodarowania przestrzennego – o czym nigdy nie powinno się zapominać – poważnie wpływa na możliwości realizacji prawa własności nieruchomości gruntowych. W polskich realiach prawnych nie jest tak, że na swoim gruncie każdy może budować to, co mu się żywnie podoba. Wręcz przeciwnie, a ograniczenia w tym zakresie definiują właśnie zasady planowania przestrzennego.
PLANOWANIE PRZESTRZENNE W ORZECZNICTWIE SĄDÓW
Planowanie zagospodarowania przestrzennego – chociażby ze względu na jego wpływ na prawo własności nieruchomości oraz na problemy z realizacją inwestycji budowlanych – jest często podejmowaną problematyką w orzecznictwie sądów, zwłaszcza administracyjnych. Można postawić tezę, że ład przestrzenny jest jednym z ważniejszych i ciekawszych zagadnień sądownictwa administracyjnego. Sądy te generalnie stoją na stanowisku, że planowanie i zagospodarowanie przestrzenne nie może zbyt daleko ingerować w treść prawa własności nieruchomości, a każda taka ingerencja musi być odpowiednio umotywowana. Zwłaszcza z odniesieniem do zasad planistycznych oraz dobra publicznego. Dlatego zagospodarowanie przestrzenne – wymagania w tym zakresie odnoszą się także do właściwego trybu stanowienia odpowiednich aktów – zawsze musi być poprzedzone szeregiem analiz oraz konsultacji z zainteresowanymi mieszkańcami.
Pierwszym krokiem do uchwalenia planu miejscowego są opracowania planistyczne określane mianem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien być z nim zgodny, a jego podstawowym zadaniem jest uszczegółowienie postanowień studium. Jeżeli dojdzie do poważnego naruszenia procedur, którym musi odpowiadać planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, uchwała wprowadzająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zostać uznana za nieważną.
LICZY SIĘ WŁAŚCIWA PROCEDURA
Na tę kwestię zwrócił uwagę m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 08 września 2011r., sygn. akt II SA/Kr 830/11. W wyroku tym stwierdzono, że wszystkie opracowania planistyczne muszą mieścić się w granicach prawa, które określa tzw. władztwo planistyczne gminy. Jeżeli granice te zostaną przekroczone, to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należy uznać za nieważny. Przy czym – na co zwrócono uwagę we wskazanym orzeczeniu – studium ma jedynie charakter kierunkowy, określający główne zasady, jakimi należy kierować się, opracowując plan miejscowy. Akty te nigdy nie mogą przekreślać istoty prawa własności, tamując uprawnienie do normalnego korzystania z nieruchomości.
Tym samym rada gminy zawsze ma obowiązek przedstawić motywy swojego działania, którymi kierowała się przy uchwalaniu planu miejscowego. Chodzi tu zwłaszcza o dokonane ingerencje w treść prawa własności nieruchomości. Zawsze muszą być one usprawiedliwione koniecznością realizacji przez opracowania planistyczne ściśle wskazanego interesu publicznego. Bez tego, właściciele nieruchomości objętych planem miejscowym, mogą skutecznie zaskarżyć jego postanowienia, doprowadzając nawet do uchylenia całości tego aktu.