- Mec. Stanisław Lach
Zgodnie z ogólnymi przepisami – art. 568 § 1 kc: Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Teoretycznie zatem okres ten jest dosyć krótki. Wiele wad dotyczących nieruchomości ujawnia się dopiero po kilku – kilkunastu latach od oddania obiektu do użytkowania.
Zgodnie jednak z przepisem art. 471 k.c.: Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W takim przypadku przedawnienie roszczenia następuje w terminie 3 lat – jeżeli mamy do czynienia z obrotem między przedsiębiorcami lub 6 lat jeżeli nabywcą jest konsument. Okres ten każdorazowo musi jednak być liczony od momentu wystąpienia szkody.
Jeżeli zatem szkoda (wadliwość, którą trzeba naprawić) występuje po upływie rękojmi lub gwarancji – nie oznacza to, że nabywca lokalu nie może dochodzić naprawy szkody od dewelopera. Teoretycznie zatem, można próbować dochodzić od dewelopera naprawienia takich, stwierdzonych po latach, usterek.
Jeżeli strony nie porozumieją się jednak dobrowolnie, w sądzie poszkodowany nabywca będzie musiał udowodnić:
1) Wadliwe wykonanie prac (tu potrzebna będzie opinia eksperta, która wyklucza czynniki zewnętrzne – takie jak uszkodzenie mechaniczne, czynniki atmosferyczne, zwykłe zużycie materiałów, itd.)
2) Związek pomiędzy wadliwym wykonaniem prac a szkodą. Takiego związku może nie być, jeżeli kto inny projektował obiekt a kto inny wykonywał – nie wiemy bowiem, czy wada jest następstwem błędu projektowego czy wykonawczego. Problem też może pojawić się w przypadku typowej wady materiałowej (a nie wykonawczej) – czyli w sytuacji, gdy wykonawca wykonywał obiekt z typowych, powszechnie dostępnych materiałów – tu trudno mówić o nienależytym wykonaniu umowy, skoro wykonawca robót sam nie wytworzył materiałów budowlanych, tylko kupił je od producenta.
Trzecie rozwiązanie to wykazanie, że doszło do przestępstwa – tzn. wykonawca robót miał przykładowo wykonać roboty przy użyciu stali s355 a użył stali s255 (niższej jakości). Wówczas, wykorzystując niewiedzę inwestora – celowo wprowadził go w błąd uzyskując przy tym korzyść (tańsza stal=niższy koszt= wyższy zysk). W takim przypadku roszczenia przedawniają się z upływem lat 20.
Reasumując, nie zawsze upływ okresu rękojmi czy udzielonej przez dewelopera gwarancji jakości oznacza brak możliwości dochodzenia roszczeń od dewelopera. W wielu przypadkach istnieje możliwość sądowego dochodzenia roszczeń, choć jest to z pewnością kosztowna i długotrwała droga wymagająca zaangażowania klienta i gotowości ponoszenia wydatków związanych z kosztownymi ekspertyzami budowlanymi.