Ubiegając się o pozwolenie na budowę, zawsze trzeba liczyć się ze sprzeciwem sąsiadów, którzy powołując się na „interes osób trzecich”, będą próbować storpedować inwestycję. Czym więc jest ten interes i jak go rozumieją sądy administracyjne? Okazuje się, że zawsze wiąże się on z przepisami prawa. Tym samym, jeżeli inwestycja jest legalna, to nie może jednocześnie naruszać interesów osób trzecich. Dlatego tak ważne jest prawidłowe przygotowanie całej dokumentacji budowlanej, a wcześniej ustalenie co może zostać zbudowane na danej działce. W przeciwnym razie może okazać się, że sąsiedzi skutecznie zablokują prace budowlane. Ciekawy w sposób wyjaśnił te zawiłości Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w swoim wyroku z 2010 roku.
INWESTYCJA BUDOWLANA – OD CZEGO ZACZĄĆ?
Każda inwestycja budowlana musi zostać odpowiednio przygotowana. Oczywiście wszystko zależy od tego, jakie przedsięwzięcie budowlane ma zostać zrealizowane. Pod tym kątem należy przede wszystkim ocenić, jakie formalności należy spełnić, aby móc w pełni legalnie wykonać wszystkie prace. Zasada jest prosta – im większa inwestycja z tym bardziej zaawansowanymi procedurami trzeba się liczyć. Prawo budowlane wyróżnia trzy podstawowe możliwości: budowę na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę; na podstawie zgłoszenia lub bez konieczności dokonywania jakichkolwiek formalności.
I choć ustawodawca regularnie rozszerza katalog inwestycji, jakie można realizować jedynie na mocy zgłoszenia, to nadal zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Pozwolenie to wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starosta powiatowy (lub prezydent w miastach na prawach powiatu). Jednocześnie, aby takie pozwolenie zostało udzielone inwestycja musi być zgodna z przepisami szczególnymi – w tym zwłaszcza z regulacjami dotyczącymi planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz ochrony środowiska. Kiedy więc możliwe jest udzielenie pozwolenia na budowę?
KIEDY MOŻLIWE JEST UDZIELENIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ?
Udzielenie pozwolenia na budowę możliwe jest tylko wówczas, gdy do organu zostanie złożony odpowiedni wniosek, do którego będą dołączone wymagane przez prawo dokumenty. Wśród nich najważniejszy jest projekt budowlany składający się z projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego. W realiach danej inwestycji może zaistnieć jeszcze potrzeba przedłożenia szeregu innych dokumentów, przykładowo dotyczących ochrony środowiska czy zasad połączenia działki z drogą krajową lub wojewódzką.
Poza tym stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Władający wszystkimi nieruchomościami położonymi w obszarze oddziaływania obiektu zawsze są informowani o wszczęciu postępowania w sprawie pozwolenia na budowę oraz o zapadłym rozstrzygnięciu. Wynika to z faktu, że inwestycja budowlana nie może godzić w interes osób trzecich. Na czym polega ten interes?
POZWOLENIE NA BUDOWĘ A INTERES OSÓB TRZECICH
Prawa osób trzecich muszą zostać uwzględnione już na etapie projektowania inwestycji. W przeciwnym razie może okazać się, że jej realizacja nie będzie możliwa. To, na czym polega ten interes, było przedmiotem wielu rozstrzygnięć sądów administracyjnych. Wśród nich warto wyróżnić wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 30 listopada 2010 roku, sygn. akt SA/Ol 545/10.
W orzeczeniu tym olsztyński WSA zauważył, że badając czy określona inwestycja nie narusza interesu osób trzecich, należy zweryfikować czy wzniesienie danego obiektu budowlanego odpowiada warunkom techniczno-budowlanym i czy nie powoduje pogorszenia warunków sanitarnych oraz uciążliwości dla otoczenia. W związku z tym z naruszeniem interesu osób trzecich – oczywiście w realiach spraw budowlanych – mamy do czynienia tylko wtedy, gdy realizacja danej inwestycji narusza konkretne przepisy prawa, a nie jedynie zapatrywania osób trzecich.
NIE WYSTARCZY NIEZADOWOLENIE SĄSIADÓW
Skoro więc naruszenie interesu osób musi wiązać się z naruszeniem przepisów prawa mających zastosowanie do danej inwestycji, to nie wystarczy tu samo niezadowolenie sąsiadów. Nawet, gdy sprzeciwiają się oni budowie i subiektywnie twierdzą, że jej przeprowadzenie godzi w ich interesy, jednak nie są w stanie wykazać naruszenia konkretnych przepisów prawnych, to niedopuszczalne jest przyjmowanie, że doszło do naruszenia interesów osób trzecich. Naprawdę warto o tym pamiętać, gdyż nierzadko posiadacze nieruchomości sąsiednich próbą storpedować inwestycje powołując się – zupełnie niezasadnie – na swoje „interesy”.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w przywołanym powyżej wyroku jednoznacznie stwierdził, że ochrona interesów osób trzecich w procesie inwestycyjnym nie może prowadzić do sytuacji, w której to osoby trzecie, a nie inwestorzy decydowały o dopuszczalności wybudowania obiektów budowlanych, miejscu posadowienia takich obiektów, rodzaju obiektu budowlanego i to nawet z naruszeniem ogólnego interesu społecznego. Tym samym należy wykluczyć sytuację, w której inwestor nie będzie mógł skorzystać ze swojego prawa zabudowy tylko dlatego, że jego zamierzeniom sprzeciwiają się sąsiedzi. Zresztą – na co również zwrócił uwagę olsztyński sąd administracyjny – konflikty sąsiedzkie nie mogą być przedmiotem zainteresowania ani organów, ani sądów administracyjnych rozstrzygających sprawy budowlane.
PRAWA INWESTORA A INTERESY OSÓB TRZECICH
Przygotowując inwestycje budowlaną, trzeba pamiętać, że zabudowa działki jest prawem jej właściciela czy podmiotu posiadającego inny tytuł prawny do nieruchomości. Oczywiście w granicach obowiązującego prawa, a więc w pierwszej kolejności działka musi być przeznaczona na cele inwestycyjne czy mieszkaniowe. I to właśnie przepisy regulujące zagospodarowanie przestrzenne przede wszystkim ograniczają prawo zabudowy. Jeżeli więc osoby trzecie próbują ograniczać je w inny sposób, mnożąc powody, które rzekomo miałaby czynić budowę niedopuszczalną, to inwestor powinien aktywnie bronić swoich praw. Także na etapie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę czy przed sądem administracyjnym.
Regułą – powtarzającą się w wielu tego rodzaju sprawach – jest to, że im lepiej inwestycja zostanie przygotowana, tym większe szanse na skuteczne odparcie niezasadnych zarzutów osób trzecich. Dlatego zawsze warto zadbać o wszelkie kwestie formalne związane z danym zamierzeniem budowlanym, gdyż to pozwala skutecznie wykazać zgodność z prawem budowy, a tym samym prawo inwestora do otrzymania pozwolenia na budowę. Z pewnością jest to istotne zadanie projektanta, który – w razie potrzeby – powinien sięgnąć po pomoc prawnika doświadczonego w prowadzeniu spraw budowlanych. Nieraz pozwala to uniknąć wielu poważnych problemów.